都市重建之道

給台灣讀者的話   聖保羅市市長 喬治．拉提瑪

序  國會議員  貝蒂．麥考倫

前言與感謝

1 背景與序曲

2 都市設計之道
以連續平衡改變

3 從空蕩蕩的倉庫到城中村
從願景到實現之行銷

4 融資缺口與都市復興
風險與紀律

5 建設一個創意性的社區
願景與堅持邁向一個藝術區和電腦村

6 布魯斯．文托自然聖地
授權社區實現夢想

7 河川花園
恢復聯合車站與開拓河濱之地

8 都市重建之道
決定創新性的城中村之因素

都市設計之道

以連續平衡改變

太陽反映出蜿蜒流經密爾斯公園的小河。許多招牌正強力推銷著那些藏身在精心修復的倉庫中的藝術家閣樓，和獨特的辦公室空間。遊戲場傳來孩子的笑聲，朋友們在室外咖啡館聊得很起勁。在天橋旁的青年會（Skyway YMCA）裡面與沿著河濱的地方，不論身材勻稱與否，人們都賣力地逼出體內的汗水。人行道上滿是匆忙的上班族、心不在焉的閒逛者、拉緊狗鍊的遛狗人。週末，舊聯合車站還舉辦正式宴會和豪華的婚宴。

座落明尼蘇達州聖保羅市中心東端的下城，是個充滿活力、讓人精神振奮，感官愉悅的社區。然而它並非一向如此。絕大多數人會沿著下城綠樹成蔭的街道行走，但他們卻不知道，將這些街區從空蕩蕩的倉庫轉變成創造性、適合生活、永續發展的城中村，是件多麼複雜的工作。

在這個蓬勃發展的社區裡，每一棟經過再開發的建築物，都有它自身的故事，每一則都包含一條線索，並連結到共同的、更大的故事之中──一種合作關係，它牽涉到開發商、建築師、市府人員、藝術家、企業家、社區活躍者，以及一個非營利組織，名為「下城再開發公司」（LRC）。超過四分之一世紀，LRC為改變下城而扮演一個特殊的社區工具──街坊設計中心、都市開發銀行、行銷辦公室，三位一體。

在麥肯奈特基金會（McKnight Foundation）和聖保羅市的支援下，設立於一九七八年的LRC，採行一系列的策略和行動，以推動既尊重地區歷史又和現狀融合之設計。在公私雙方的夥伴協助下，把下城變成一個讓藝術家、居民、企業家，以及來自遠近的訪客都稱讚的地方。

它也可能做出其他的轉變。若非LRC凝聚公眾意見以對抗克瑞恩大樓拆毀案，它早已遭到擊垮、變成另一個停車場了。所幸LRC認知到駐地藝術家乃是新社區的核心構成分子，否則他們可能也已逼遷他處；頗富魅力的聖保羅「使館套房」飯店，或許也改為既不合適又耗資龐大的偽西班牙樣式；聖保羅聯合車站也可能還要閒置另一個數十年，甚至遭到拆毀；「超級美國」加油站，固然擁有古典的線條和紅磚的外觀，但或許會淪為另一個世俗連鎖店的建築物。

在這世界上，舉凡有遠見的都市，正透過擁抱現代與過去最好的造就，努力將人們拉回都市都市中心來。振興下城的故事，包括了保存、都市設計，以及開發所帶來的一個適合居住、有創意、永續發展的社區這樣的內容──一個也許對其他都市的規劃者和開發商有助益的經驗。這是有效的都市設計之道──或方法。

城中村計畫

LRC對下城區的願景，影響了它所有的工作，包括設計。從一開始，計畫的焦點就擺在建築群上，而不是只進行許多個別的計畫。最初發表對〈新城中村的願景〉（An Energing Future for Lowertown），在一九八一年八月，同時也公開〈下城合作關係〉（Partnership in Lowertown）報告書。往後數年裡，在新機會來臨及新市場力量要求改變時，LRC多次修改處理方式，然而基本願景卻不曾改變過。

LRC所設想的「城中村」，有著充滿活力的商業和充沛的工作機會──一個多樣、安定、適合居住的社區，並開放給不論收入高低、年紀大小、各色種族的民眾；一個創意性的社區，藝術家、詩人、音樂家、舞蹈家、編舞者在此可以不斷創作；一個安全又可獲得支援的社區，讓老有所終，幼有所長；一個永續發展的社區，舉凡節約能源、土地復育、尊重區域生態等，都將是開發倫理上的基本要素。

城中村計畫至今仍是一項具有彈性的文件，因為它原先就設計成足以適應不斷變動所產生的影響。然而執行一項既要求尊重有保存，同時又要為創新鋪路的計畫，會遭遇什麼挑戰？

設計開發的複雜之舞

身為一個小規模的非營利組織，加上資源有限、也沒有管制權力的LRC，採用一系列的策略去影響每一樣獨立的計畫，並確定每件都符合新城中村較大的願景。在實現這個願景方面，都市設計是其關鍵，因此LRC設法透過各種手段影響決策。只要有機會，任何時候它便參與建設性的意見交換，不論是和開發商、市府人員，或是和任何具有造福人群、具體又有創意計畫的設計者。最重要的是，LRC努力奮鬥以推展社區的長期利益。

LRC擁有的權力有限，偶爾也必須去尋找第三勢力的干預──市長、議員，或市民的領袖──才能在設計過程中扮演它的角色。有時候市長主動要求LRC的參與，有時當LRC和市府機構對於設計方式不同調時，則由市長介入並做出仲裁。在某些案件中，LRC調解開發商與市府機構之間的糾紛。當個人的努力無法獲得適當的妥協時，LRC有時採取積極手段而走上公共論壇，譬如聖保羅市議會、規劃委員會、文化遺產保護委員會（HPC）的會議。基於社區長期的利益，為了影響公眾的意見和凝聚公眾的支持，在許多案件中，LRC會促使媒體多加報導。

在某些狀況下，LRC在新計畫成立後，為它們設定設計標準。例如，當開發商尋求LRC貸款或貸款保證時，在合約中可能還包括了設計指引。偶爾開發商因認知到LRC的都市都市設計專長和開發經驗，還要求在選擇建築師方面給予協助。有時，市府機構要求LRC為市府財產設定一套設計指引，並在指導設計過程中帶領眾人工作。

幾個基本理念指引著LRC的工作。它多倚賴創造性的對話，而不倚靠管制的權力。它力求透過細選的指引以保護歷史風格，但同時也盡量給予建築師創造的自由。LRC藉著發展替代方案和鼓勵創造性討論的方式，設法刺激出各種想法。它認知到，為了讓計畫可以繼續進行，控制成本有多麼重要。而且它堅信耐心與外交的力量。僅當個人私下努力失敗時，才將設計衝突訴諸大眾。

如同大家所見，LRC為了下城的街坊，採用各種策略，以實現它較大的願景，而且它的每一個計畫，都扮演了下一步發展之催化劑。

史蹟區的指定、保存、適應

在行駛汽船的日子裡，下城沿著所謂的下堤（Lower Landing）而茁壯，並且在鐵路時代獲得進一步擴張。從一八八○年到一九二○年，下城享受了一段建築熱潮。聖保羅聯合車站（Union Depot）及許多現在讓街坊生色不少的倉庫，對早期的運輸時代而言，卻是些紀念建築物。由於美國的運輸系統從鐵路發展到公路，從火車到汽車，致使下城陷入衰退。車站關閉。倉庫空空蕩蕩。一個接著一個，下城的歷史建築物消失了。聖保羅聯合車站在爭取歷史地標指定的努力失敗後，甚至還受到拆除的威脅。LRC在一九七九年成立後採取的第一步，就是促成針對下城地區的建築調查，目的是希望它能成為史蹟區，進而提名進入《國家史蹟名錄》（National Register of Historic Places）中。

一九八○年，LRC謀得聖保羅市政府和拉姆希郡歷史學會的協助，接著聘用一位獨立顧問進行調查。在往後的兩年之間，LRC沉著地完成了調查，界定一個特定區域以便於提名。LRC本身還與其他感興趣的團體，包括明尼蘇達歷史學會，結為盟友。

一九八三年LRC在些許阻力之下，將十六個下城的街區列於在《國家史蹟名錄》上。後來市府在史蹟區之外，又增添三個鄰接的街區，以確保未來可以進行相容性的新發展。LRC立即開始死乞百賴地進行勸誘，表示在史蹟復原稅收抵免上，這一區擁有產生數百萬美金的潛力──這是為了吸引投資，並且化解有些人的誤解，因為有些人以為史蹟指定將帶來繁文縟節，進而阻礙復原的工作。為了下城史蹟區所有的復原申請，LRC也和市府、州政府史蹟保護職員協商，請他們對適當性證書（Certificate of Appropriateness, COA）之審查，予以合理化。

經過合理並簡化的新程序，所有的三個決策機關──聖保羅市、明尼蘇達州政府、LRC──同時審查申請書。新的COA程序以即時有效的方法，幫助下城保留了它的特色。COA也使得LRC能夠將設計、行銷、財務等專家帶入，以補足市府和州政府人員所需的專業知識。隨著時間過去，因史蹟復原稅收抵免的實用性，加上LRC的行銷，吸引了遠近的投資者，包括來自費城、亞特蘭大、波士頓、芝加哥、蒙特婁，以及雙子城的開發商。

LRC處理方式的早期實驗之一涉及了下城共有大樓（Lowertown Common）。這一棟建築物有嚴重的地基問題，已有一條長長的裂縫延伸了七層樓，從頂部直達街上，許多人懷疑它是否有救。但一位由LRC招募、來自費城的開發商看出這棟大樓的價值，決定修復它。這家公司拆除整面龜裂七層的牆壁，移走腐朽的地基，以不少的費用，恢復大樓結構的強度和建築的完整性。現在下城共有大樓是個住房率高而穩定的優良住房計畫。

順著下城的指定為國家和聖保羅市史蹟區，全部四十七棟建築物，LRC和它的夥伴保住了四十二棟。其餘的五棟，一棟毀於回祿之災，另一棟則為了保存隔壁的大北方大樓而拆除做為停車場。

其餘三棟之所以拆毀，是因為市府打算在市史蹟區「街區四十」上進行一項大規模、混合用途的「勾提爾計畫」（但LRC又說服開發商一磚一磚地重建其中兩棟的立面）。拯救回來的四十二棟建築中的四十棟，現在都已經復原。其餘兩棟雖然還未復原，但正在有效使用中。

策略總結：藉著倡議歷史調查和將下城史蹟區放進《國家史蹟名錄》內，LRC保護在區內的史蹟建築。透過協調，以及與聖保羅市政府、明尼蘇達州政府對計畫的聯合審查，節省了可貴的時間，並使得在提供設計、行銷、財務的支援上，得以合理化。這些建築物助長這個區域的獨特魅力和居住合適性、為創造性的社區提供住房、利用業已存在的資源──盡助永續發展。

摘自《都市重建之道》

貝蒂．麥考倫 Betty McCollum（美國國會議員）

假使都市的定義，不過是瀝青、石頭、鋼鐵而已，那麼「專注將來、漠視過去」，勢將成為慣例。在追求現代化、功能、效率的前提下，很容易只認同去舊求新。

然而實情並非如此簡單。在任何都市沿著街道走，在人行道上你所經過的每棟建築、每家店鋪、每個人都有一個和那都市連結的故事。這是因為都市是活生生的，藉著過去、現在、未來，不斷發展和將本身轉型。

《都市重建之道》是一位大師的紀事。這位大師了解人與空間及地方的聯繫，乃是定義一個居住都市、形成社區、塑造都市生活的基因。欲保持一個都市生氣蓬勃，需要願景、創造力、來自企業和民選出的官員、社區居民、都市規劃者之領導。成功地重建一個都市環境，不會自然發生──必須從各色各樣和經常彼此競爭的利益中，一一妥善駕馭，且找出平衡與共同點，並分享願景。這需要一位大師來指導整個過程。

盧偉民正是一位這樣的大師。身為國際聞名的都市規劃和設計師，他藉著尋找在歷史的和現代的、自然的與都市的環境、人們對創意和結合心願的平衡，幫助塑造我的家鄉明尼蘇達州聖保羅市。

偉民在聖保羅下城的工作幫助將許多廢棄倉庫的街區轉型為充滿活力、蓬勃發展的社區，並充滿創意活力和商業機會──一個藝術的庇護聖地。他超過二十年的領導下城再開發公司（LRC），一再活用數百萬美元的公、私資金，對社區產生極大的影響。而且在LRC的規劃、融資模式、投資之中，經常發現各種人際的聯繫，它聘請居民參與、挑戰民選官員、共同尊重歷史文化，以及明尼蘇達首府城市獨特的風格。

數年前LRC認為它已經完成任務，而這項成就容許這個組織結束本身的業務。下城仍然不斷演變和成長，同時以創意的活力吸引人們。這是盧偉民所留下的。他的工作──和他在這本書裡所說的故事──並沒有結論。偉民的工作繼續流入未來，就像密西西比河之水撫觸著下城。即使現在，偉民對下城的想法和規劃，譬如聯合車站的復原、布魯斯．文托自然聖地、河濱花園，都有無窮的未來。

我很榮幸有機會和盧偉民合作。他是一位極為睿智和具有創造力的傑出夥伴。《都市重建之道》詳述他彷彿將一個社區編成一場富有生命、自然、完美基礎設施之舞的經驗技巧。我看過這場舞蹈、更曾經身在其中──而且它很美。

在都市復甦方面，盧偉民是美國前導的夢想者之一。身為聖保羅市下城再生的幕後主要推動者，他向全國顯示，重新改造舊倉庫及辦公大樓，如何給上了年紀的市中心帶來新活力。在《都市重建之道》一書中，他說明了如何在其他地方像建造這樣的城中村。這本書對一個偉大想法之力量做出了證明，我極力推薦它。

──理查德．牟（歷史保存國民信託會名譽董事長）

盧偉民將他整個生涯奉獻給了在這本彩色繽紛又平易近人的書中所提到的城市之復興工作上。雖然他把焦點放在明尼波利與聖保羅這段較長的生涯上，但他在那裡習得的教訓，卻也適用於其他地方的城市。任何對改善城市生活及增加都市活力有興趣的人，將會發現本書的價值。

──湯姆．費雪（明尼蘇達大學設計學院院長）

盧偉民，從一九八一年到二○○六年擔任下城再開發公司董事長，在他協助下，將聖保羅的河濱區轉型為一個完整的社區，人們可以在這裡生活、工作、購物、遊玩。透過史蹟保留、大樓的適性再使用、高品質的都市設計、有創意的金融、強力的領導，他將其他的人聚集在一起，共同改造下城，使它成為內城重新開發、成功又閃亮的例子。在本書中他分享了最深的知識與智慧。

──伊米爾．伊米利基亞（城市和區域計畫部主席）

再造某些地方，讓它們連結人類的文化遺產和靈魂，對於這種可能性的想像（三十多年以前），是由盧偉民將我喚起的。誠如他所說：「舊的必須與新的共存。創新必須和歷史比鄰而居。我們不必破壞街坊以更新它們；也不必將它們保留在過去的困境中。」他的《都市重建之道》詳細地傳達了這樣的信息。

──尼爾．皮爾斯，《華盛頓郵報》作家群

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