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2022.04.29
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想把房子換成退休金、避免辛苦錢被騙走,以房養老和留房養老哪個適合我?


(原文刊載自50+;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)
想把房子換成退休金、避免辛苦錢被騙走,以房養老和留房養老哪個適合我?_img_1
圖片來源:freepick

文 / 陳莞欣

繼「以房養老」逆向抵押貸款後,銀行推出另一種新方案「留房養老」、「以租養老」,結合安養信託和包租代管服務,讓熟齡者可保障名下不動產的安全,又賺取租金收入,支付老後生活所需的費用。

留房養老適合誰?如何申請?

房子,可能是我們一生中價格最高的投資。它不僅是遮風避雨的棲身之所,更可以成為支持老後生活的財源。

近年,各大銀行紛紛推出「以房養老」方案,熟齡者將房子逆向抵押給銀行,每月領回生活安養金。屋主離世後,若繼承人沒有意願還款,房子就歸銀行所有。

這樣的模式,在國外已行之有年。2015年前後,國內銀行陸續開辦以房養老業務,也有不少學者看好。然而,根據金管會統計,截至2021年,全台「以房養老」核貸件數僅5千多件。構想良好的「以房養老」,為何在台灣有意申請的人不多?

兆豐銀行信託處處長侯君儀指出,以房養老業務開辦至今,主要有兩大限制。一是中南部的不動產鑑價較低,屋主每月可領回的金額有限,導致多數案件集中於大台北地區。再者,銀行在協助屋主申辦以房養老貸款時,常會遇到反對的子女,不希望父母將房子抵押,影響日後繼承的權利。

認識「留房養老」安養信託  讓銀行保障你的權狀和租金安全

有鑑於此,兆豐銀行在2020年與中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(租服全聯會)合作,率先推出另一種信託商品「留房養老」。

所謂「留房養老」,指的是屋主先將名下的不動產交給銀行信託,銀行則轉介合作的租賃業者,協助屋主將房子出租。日後收取的租金會存入信託專戶,用於支付屋主的生活費、入住安養機構的住宿費或其他指定用途。除了兆豐銀行外,其他銀行業者推出的「以租養老」,也是類似的概念。

想把房子換成退休金、避免辛苦錢被騙走,以房養老和留房養老哪個適合我?_img_2
留房養老安養信託模式。(陳莞欣製圖)

侯君儀指出,「留房養老」和「以房養老」最大的差異,在於屋主過世後,房子的產權還是回到繼承人手中,不需要另外花錢買回,也不會被銀行收走。而在信託契約存續期間,銀行是房子名義上的所有權人,能保障產權的安全,不會因為屋主年邁、失能而被有心人奪走。

「留房養老」適合你嗎?申請前後有哪些需注意事項?侯君儀說明幾個民眾常見的問題:

1. 「留房養老」的資格限制為何?需要孩子同意才能申請嗎?

「留房養老」安養信託的委託人年齡限制為55歲以上。就法律規定而言,信託契約要成立,只要委託人和受託人(銀行)合意簽訂書面契約即可,無需另外徵得繼承人同意。然而,就實務上而言,銀行仍會事前了解客戶的家庭狀況,協助家庭內的溝通,以減少日後繼承紛爭。因此,委託人若能事前與家人溝通,申請「留房養老」的流程也會較為順利。

2. 辦理「留房養老」安養信託,要繳哪些費用?

委託人辦理「留房養老」安養信託,銀行會收取的費用大致有3種:收到委託人資料、進行評估程序所需的「信託作業費」、簽約時及之後每年收取的「信託管理費」,以及如需修改信託契約時的「修改費」。以兆豐銀行為例,前兩者的費用是以信託財產的資產價值計費,修改費則是一次新台幣3,000元。

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▲兆豐銀行「留房養老」安養信託專案收費標準(單位新台幣/元)。資料來源:兆豐銀行提供

除了信託本身的相關費用外,在正式簽約前,租賃業者也會協助屋主評估屋況。屋齡較高的老屋,可能需要另外修繕整理後才能出租。而租賃業者招租成功後,屋主需支付一次性的佣金。若委託業者進行包租代管,每個月的租金收入也需扣除包租代管的管理費。

此外,雖然「留房養老」安養信託契約成立後,銀行會成為不動產名義上的所有權人,也是房屋稅、地價稅名義上的納稅義務人。但實務上,相關稅費之最終負責人仍屬委託人,故根據信託契約的約定內容,委託人必須預留稅款供銀行繳納。

若房子因有瑕疵(如不當使用發生漏水)等影響他人的問題,賠償責任亦是由屋主負責。但也因為交由專人打理,漏水問題將能獲得及時解決,避免自己管理無暇及時處理造成爭議的困境。

3. 遇到租屋糾紛,誰來負責?

申請「留房養老」安養信託,委託人總共會簽署3份契約:和銀行的信託契約、和租賃業者的委任契約、和租客的出租契約。

若委託人當初和租賃業者簽署的委任契約內容也包含「包租代管」服務,則租賃業者有義務處理租屋糾紛。若否,則委託人必須自行處理。

4. 委託人失去行為能力或過世,怎麼辦?

只要信託契約的內容約定明確,委託人即使失智、失能後,銀行仍可持續依據信託契約出租住宅。而委託人過世後,信託契約即中止;但由於民法有「買賣不破租賃」的規定,即使委託人過世、房子的產權轉移到繼承人名下,原本的租約在期滿前仍有效力。

若委託人希望自己過世後,名下的財產仍受到信託契約保護,也可以在公證遺囑中,指定將財產交付信託。如此一來,便能將保障由生前延續身故後到下一代身上。

留房養老,不只是賺租金!單身、高齡、擔心失智、失能最適合

侯君儀坦言,「留房養老」安養信託是新的信託商品,目前兆豐銀行僅承作了4個案例。其中有幾個案例,委託人還住在信託的房子裡,待日後要換屋、搬進安養機構時,才會將房子出租。

儘管目前規模不大,侯君儀指出,在高齡、少子化的社會,留房養老安養信託提供熟齡者另一道保障。特別是近年針對高齡者的詐騙案件愈來愈多,就連親生子女都可能覬覦父母的財產,養兒防老的觀念已逐漸式微。不論是單身無子,或者擔心將來失能、無力保護財產的人,都可考慮用這樣的方式,提前為老後及繼承做準備。

她也認為,銀行的信託方案結合銀髮產業服務,將是未來的趨勢。例如,兆豐除了和租賃業者結盟,也和長照業者合作。客戶可以先將財產交付信託,若日後失去行為能力,又需要長照服務時,則由銀行轉介長照機構,並支付相關費用。

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(原文刊載自50+;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)


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