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2022.05.05

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全台老屋達5成!為何都更推動大不易?我家想都更該如何著手?一次解答危老、都更必備知識與疑問


(原文刊載自《50+》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)
全台老屋達5成!為何都更推動大不易?我家想都更該如何著手?一次解答危老、都更必備知識與疑問_img_1圖片來源:pixabay

文 / 蔣德誼

全台超過30年以上的老屋比例不斷增加,對於居住安全和都市景觀都有很大影響。但都更條例通過至今24年,執行進度卻相對緩慢,問題出在哪?如何評估你家是否適合有機會都更,又如何開始著手、該注意那些細節?本篇一次解答。

擁有理想的居住品質與環境,與人們的日常生活息息相關,然而,除了青壯族群關注的高房價問題,屋宅隨著歲月逐漸老化,也是台灣居住問題的一大隱憂。

根據《內政部不動產資訊平台》2021年第四季最新統計,全台灣有近450萬棟屋齡30年以上的房屋,占比已達5成,若是都市化程度高的六都,老屋比例更高,以台北市來說,屋齡30年以上住宅比例高達71.3%,居全台之冠。

老屋更新有其需求,但都更條例從1998年公布實施以來,相較於龐大的老屋數量,進度龜速。為何在實務推動上有許多窒礙難行之處,又該如何解決?若我家想要都更,該留意那些細節?

都更進度緩慢影響居住安全  也讓長者行動受限

全台老屋比例不斷上升,首當其衝的是居住安全面的危機。老後住老屋,會直接面臨哪些危險?

1. 管線老舊導致火災

投入都更危老重建16年的耕建築董事長黃張維指出,台灣一年平均有8,765件火災,其中因為電線走火、電路超出負荷引發跳電,導致火災的案件就有2,900多件,是最主要的火災肇因。

「這些房子在70、80年代設計建造,那時家裡會耗電的電器只有大同電視、電鍋和冰箱。」黃張維說,現在人手一台3C加上各種大小家電,住家的電量負載不可能符合幾十年後的需求。

老房子即使內裝更新、管線重拉,但如果只有自己一戶更新,鄰居用的還是用30、40年前的老線路,一樣會有風險。黃張維強調,住宅更新一定要從整棟房子、甚至整個社區的角度去看,不是自己好就好。

2. 耐震係數不足

早年建築法規對於建築物的耐震程度要求較低,民眾對於建築安全性的認知也普遍不足,覺得「房子蓋好可以住就好了」。

直到921大地震造成全台各地嚴重災害與傷亡之後,才在《建築物耐震設計規範》、《混凝土結構設計規範》兩部法規訂出更嚴格的標準,由於其通過的時間分別是2006年和2003年,因此若是在這之前完工的房子,在結構強度以及耐震係數上就相對較弱。

3. 偷工減料造成危樓

除了耐震度不足,早期房屋因為建造成本遠高於土地價值,因此為了節省成本,就容易發生偷工減料的狀況。除了建築設計不佳、施工品質低落,甚至衍生像是海砂屋、輻射屋等可能對居住安全造成迫切危險的住宅。

近來不少老舊房屋衍生的意外或災害事件,也讓大眾逐漸提高安全意識,正視老屋更新改建確有必要。

4. 沒有電梯,上下樓梯不便

由於屋齡超過30年以上的老房子絕大多數是沒有電梯的公寓,對於行動力較弱的高齡住戶而言,光是出門得爬樓梯就很困難,可能因此導致出門頻率減少,久而久之缺乏社會互動、各方面加速退化,「就連身體不舒服要去看醫生,都很不方便。」

黃張維觀察,雖然都更可以改善居住品質、讓房屋價值大幅提升,但許多拒絕參與都更的屋主,也有其個人考量和擔憂。

除了要拆除住了幾十年老家的念舊心理、擔心漫長的都更期間可能產生種種變數和不確定性、擔心房屋更新後支出增加等因素外,最常造成都更案破局的最大原因,還是在於產權人之間意見無法整合,以及屋主對重建條件期待過高,導致和建方無法達成共識。 

我家可以都更嗎?搞懂都更、危老重建及公辦/民辦/自辦都更差異

為了解決都更條例在執行面不易推動的困境,2017年,內政部通過實施門檻較低的「危老條例」,2019年更正式定調為「都更2.0元年」,帶動成案率顯著提升。以台北市來說,近4年通過的危老案件將近600件,改建戶數約有一萬多戶,這個數字幾乎等於推行已24年的都更條例成案件數。

都更與危老重建有何不同?顧名思義,「危老重建」的適用對象主要是建築本身經專業評估有安全上的疑慮,或是屋齡超過30年、沒有電梯的老屋。

相較於都市更新對於基地大小有一定規模的要求,危老重建沒有面積限制,審核程序也更簡單,但必須取得100%屋主的同意。(兩者的詳細說明與差異可見下表)

全台老屋達5成!為何都更推動大不易?我家想都更該如何著手?一次解答危老、都更必備知識與疑問_img_2
▲「都更重建」以及「危老重建」兩種不同模式的差異整理,此處以台北市為例,須留意各縣市的規範略有不同。(今周刊出版提供)

除了施行細節上的差異,凡是要進行重建的房屋,無論是走都更或是危老重建方案,都必須位於「都市更新地區」或「都市更新單元」的範圍之內。若要了解自家住宅是否有被劃入,可至「都市更新入口網」網站查詢。

另外,依據實施者不同,都更又可分為「公辦都更」、「民辦都更」以及「自辦都更」3類。公辦都更由政府主導,但可遇不可求,多是基地緊鄰或包含在公有地範圍者才有機會;民辦都更由建方包辦所有都更事宜及資金,屋主只需提供土地,完工後建商分得部分改建後的房屋,分配比例由估價後的權利變換或協議決定。

自辦都更則由屋主組成「都市更新會」,相關事務及資金來源皆由屋主自行處理(亦可委託都更業者或建商代辦,但仍需自行籌措資金並支付服務費),雖然改建後房屋全歸屋主所有,但在過程當中也必須付出相當成本與心力。

黃張維建議,屋主在評估是否參與、採取哪種都更之前,應先了解自己的房屋條件較符合哪種方案,以及對更新重建的期待,進而找出能達到平衡的折衷點,是較為務實可行的著手方向。

危老條例獎勵逐年縮減  想參加都更該如何著手?

在2018年危老條例通過之後,原訂為10年期限的落日條款,經過修法延長時程5年,但原本的10%時程獎勵從2020年起降為5%,並逐年減少1%,確定在2025年歸零,對於有意參加都更的屋主而言,可能會面臨愈晚進場愈吃虧的狀況。

若有興趣參加,卻對於都更相關流程完全沒有概念,也可以先洽詢所在縣市的都市更新處或相關單位,若探詢左鄰右舍已經有一定程度共識,還可以提出申請請公部門到社區作進一步說明,也可以透過政府單位媒合建方,相對有一定保障。

黃張維認為,事前做足功課,不僅能讓都更過程更順利,也有助於做足心理準備,而非因為不了解或是不實資訊,而對建方產生莫須有的不信任感。

若從宏觀角度來看,透過都更將老屋汰舊換新,不只提升居住品質以及房產價值,也是重新盤整都市發展規劃的必經之路。

要解決都更目前在推動上的種種障礙,除了法規制度面有賴公部門重新審視檢討,屋主也不妨適時調整心態與認知、多了解都更流程相關規範並客觀參與討論,都有助於讓都更進行更為順利,達到共利、共好的目標。

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黃張維著,《都更危老大解密 耕築共好家園》,今周刊出版

(原文刊載自《50+》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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