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天下文化首頁 主題 當房東一定能發大財?投資房地產沒有你想像中的好賺!
財經企管

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2019.11.04
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文章摘錄自

財務自由的人生
《機構投資者》、《金融時報》、《格林威治》、《亞元雜誌》評選為第一名首席外資分析師楊應超不藏私,首度...
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當房東一定能發大財?投資房地產沒有你想像中的好賺!



圖片來源:unsplash

房地產投資不會有你想像的好,但可以當資產配置的一部分

房地產是台灣人很喜歡的投資方式,很多人可能以為安全,又是可以看到的東西,認為運氣不好,股票很可能變壁紙,但房子再怎麼樣還是會在。

關於投資房地產我和美國鳳凰城的一位友人SC Lin 經常討論,因為我們都是房東,但我有不同的看法。我自己買房子超過30年,發現不一定都賺錢。

例如,1997年我在香港買房子就買在最高點,後來因為特首董建華的公屋政策、亞洲金融風暴、網路泡沫,加上SARS,我後來竟變成了負資產代表人,被房貸銀行追繳保證金(Margin Call),還參加了生平第一次的香港大遊行,在2003年7月1日穿著黑色衣服在大熱天下走了一下午,就是因為房子變成負資產,心裡憤恨難忍。

當然後來房市大漲,包括美國,然後一直到了2008年的次級房貸泡沫,房市又大跌,美國還有很多人因付不出房貸,變成負資產,甚至破產。

我不是房地產專家,只是從我個人的經驗和常理來判斷。我在美國當房東的房租回報率並不高,沒有比我投資Index ETF Fund好,而且ETF不用理它,但是當房東很多雜事要管,像找租客、催房租、修繕維護等等,都要費心。

台北就更慘了,同樣價值房子的房租只有美國的三分之一,最多一半,也就是說,在台灣當房東是更划不來的事。這代表不是台北的房租太低,就是房價太高。

大家也知道台灣少子化的問題愈來愈嚴重,好像明年往生的人數就會開始比新生兒多了,也就是說,全台灣的人口會開始減少,如果需求下降,我真的很難看出房價為什麼會漲,很可能會跟日本一樣,尤其當房租這麼低,真的沒必要買,更沒必要當房東。

另外,現在很多房東都是第一代,第二代繼承後,不一定還會願意繼續當房東,因為房租的投資報酬率太低了,把房子賣掉買股票賺的更快,或者直接做為生活費,這樣房屋的供需就更不平衡了,變成供給大、需求小,真的還是很難看出房子會漲的原因。

事實上,2017 年我有幸跟諾貝爾獎得主、美國耶魯大學席勒教授(Robert Shiller)在台灣舉辦的論壇中對談,就證實了我的想法無誤。

那時席勒教授分享他研究多年、很有名的房地產研究,結論是買房子不是個好投資,最多的回報就是通貨膨脹,也就是只能保本而已(有興趣的讀者可以上網細查)。

我自己當房東的經驗也是如此,除非是運氣好,剛好買在低點(像SARS,但那時你敢買嗎),不是靠租金,而是靠房價上漲,要不然真的很難賺錢,所以我常跟鳳凰城的朋友SC Lin 開玩笑,當房東是在做功德。

我們自己住的房子有時東西壞了捨不得修,但是房客卻對自己大方得很,壞什麼修什麼,所以我也常跟我母親說,房客過的比房東還爽,我們自己也沒必要省,該修什麼就修什麼。

我覺得中國人買房子主要的目的不是為了投資,而是出於心理因素,就像我希望有一個自己的家,想怎麼裝潢就怎麼裝潢,不用怕被房東趕出去,或是把房貸當成存錢,老了有地方安享天年。這些理由都對,也應該做,但目的都不該是為了賺錢。

如果租出去的房屋還有房貸,那賺來的房租基本上都沒了,因為除了維修費用,每年的管理費、保險費、房屋稅等等,都是一筆不小的開銷,如果運氣不好,遇到房子要換屋頂,那一年的房租基本上就泡湯了,在美國房子換冷氣也要花掉好幾個月的房租。

在台灣當房東更是划不來的事,因為同樣的房子,美國的租金是台灣的2到3倍,如果美國不好,台灣就更糟了,所以在台灣當租客很幸福,尤其從財務投資的角度。

當然錢不是全部的考慮,就像前面講的,如果想買自己的家並沒有錯,是為了心理因素,例如安全感等等,不是為了投資回報。

當房東也不一定是錯的,有一點像前面談到的VC或PE投資,如果是財產分散計劃的一部分〔買REIT(不動產投資信託)也是投資房地產的一種〕,也是可以考慮。

就像債券一樣,目的不是賺大錢,而是為了保本,是可以接受的。除非你是地產專家,有空去找低價的交易,或有時間去找法拍的便宜房子,我的經驗是,建議你好好做功課,尤其諾貝爾經濟獎得主席勒教授有多年的數據顯示,投資房地產真的賺的沒有大家想像的多!

【書籍資訊】
財務自由的人生

財務自由的人生 

出版日期:2019.10.25

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