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天下文化首頁 主題 買不起自有宅?租房投資也能賺大錢!用5項元素評估,你該自住居住還是投資賺錢?
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2020.07.24
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文章摘錄自

住房自由的人生
居住是人生中無法逃避的一件大事,無論租屋或買屋,住房應該也是一般人生命中最大的一筆消費。然而,面對這...
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買不起自有宅?租房投資也能賺大錢!用5項元素評估,你該自住居住還是投資賺錢?



圖片來源:unsplash

編按:

隨著房價不斷高漲,買房已不是每人皆能負擔得起,因此近年來也出現了許多所謂的「二房東」,二房東是指把自己在房東那租到的房子加以改裝,並部分或全部轉租出去的人。如此一來,小資族也可以省下買房成本,透過投資房屋達到額外被動收入。

以下文章將告訴你,如何用五大元素評估是否該買房自住還是投資,以及需要考量的因素。

用五大元素評估買房自住或投資

當購屋目的不同,對於五大元素的運用與考量也會有所不同,只是購屋涉及大筆資金的週轉運用,必須審慎盤算負擔能力,以免陷入困境。

前一陣子因個人退休的生涯規劃換屋,引發社會關注房市是否景氣復甦?一些親朋好友也問我是否現在適合買房?另外,最近雖然有不少媒體報導房市已有逐漸回溫的現象,然而也有媒體報導業者炒房花招百出,到底現在適合買房自住或投資嗎?

我們都應該清楚認知買房的目的有「自住居住」和「投資賺錢」二部分,當然有許多人也想兩者兼得,只是兩者的比重與優先次序有所不同。自住是以居住使用的滿意為主,而投資是以能否賺錢的多寡為重,當購屋目的不同,兩者對於當前購屋「時機」的考量也有所不同,不宜一概而論。

購屋自住的優先順序:產品→管理→區位→價格→時機

我一向主張購買房屋必須同時考量下列五個關鍵因素:「時機」(包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策)、「區位」(包括縣市行政區、交通建設與鄰里環境等)、「產品」(包括居住面積、格局、樓層、景觀、社區公設、停車與建商品牌等)、「價格」(包括單價及總價、相鄰、相似或相同社區的個案成交價、實價登錄行情、自動估價公益平台的「好時價」估價結果、個人負擔能力和銀行貸款等)及「管理」(包括社區戶數、坪數大小混合比例、管理費、管委會、鄰居住戶水準、社區清潔維護等)。

我認為,自住者與投資者面對上述這五個因素的優先次序應該有所不同。以我個人長期研究觀察,購屋若以「自住」為主,「產品」的良莠與主觀偏好應是首要關鍵,因為房屋產品若不理想,就失去居住的原本主要目的。

其次是「管理」的水準高低,這是社區居住品質長期維持的關鍵。

第三則是「區位」的滿意程度,這是日常生活環境是否便利的考量。

第四是「價格」的高低合理與否,此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定,因為房屋沒有完全相同的產品,其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。

最後才是「時機」是否適當的考量,尤其目前及未來的景氣時機不易掌握,不宜過度重視此因素。

換言之,如果是以居住為主的購屋需求,時機應非購屋決策的關鍵因素!因此,現在是否適合買房自住?主要是看個人對自住需求的程度強弱,以及是否找到適合個人居住的產品、管理與區位而定,每人的答案不盡相同。

購屋投資的優先順序:價格→時機→區位→產品→管理

反之,購屋若以「投資」為主,「價格」的高低應是首要關鍵,因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下,更別提未來個案價格的漲跌更難掌握,若進一步考量資金週轉與持有和交易成本,現在買屋投資的價格風險不小。

其次是「時機」的考量,雖然許多業者看好房市景氣回溫,然而過去房市長期過度景氣,房價持續攀升,使得購屋者的負擔能力愈來愈有限,造成此次回溫缺乏支撐力道。加上不同政治壓力考量,未來房市相關改革的不確定性,房市短期時機仍在盤整階段,長期人口與所得的基本因素更不樂觀,世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯,使得房屋供過於求將愈來愈嚴重,未來景氣時機應有所保留。

第三應重視「區位」,目前市中心不但房價過高且都市更新緩慢不易;另外,市郊新發展地區擴張速度過快,不斷炒作預期相關建設,使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性愈來愈高。

第四是「產品」,目前產品為因應高單價、低總價的需求,「小宅化」產品當道,居住品質勢必降低,這樣的產品隱藏未來投資風險。

最後才是「管理」,當短期投資轉手不易,面臨只好長期出租經營,這時小宅或是大小宅混合社區均將產生管理不易的困境。

審慎盤算負擔能力

綜合評估當前房市的投資環境,顯然仍有許多疑慮。

現在是否適合購屋的決策,不但自住與投資目的不同,每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異,再加上巿場上個案的選擇不同,每個人的答案未必相同。然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的週轉運用,負擔能力的考量必須審慎盤算,以免因購屋陷入生活困境,那就因小失大了。

【書籍資訊】
《住房自由的人生》

住房自由的人生

出版日期:2020.07.22

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