好區位、好價格才是好房子？用「逆向選擇」找出好地段，中庸之道才是最佳方式！

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房地產好區位知多少？

每個人的「好區位」各有不同，若能「逆向選擇」，找到自己真正需要的好區位，才能成為房地產居住的真正贏家。

傳統房地產經常強調「區位」（Location）是投資首要考量，卻不太談區位的內涵，到底哪裡是房地產「好區位」？購買好區位要付出的代價有多高？是否值得？自住者和投資者的好區位是否有差異？

換言之，你的好區位未必是我的好區位。更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及，再加上新冠疫情帶來居家生活與工作的經驗，特別臉書公司預計五～十年後將有半數員工永久在家工作，所謂的「好區位」，應該不再一成不變了。

首先，房地產的區位包含二個層面，一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」（或稱大區位），包括第一圈市中心（蛋黃區）、第二圈市郊（蛋白區）及第三圈郊外（蛋殼區）；另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」（或稱小區位），包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。

很明顯地 「都市區位」最為昂貴，占房地產價格的最大比例。以台北都會區為例，第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪八十萬，第二圈蛋白文山區房價只要一半，平均每坪約四十萬，第三圈蛋殼新北深坑或淡水房價再一半，平均每坪約二十萬；而「鄰里區位」的好壞差距有限，平均每坪只有一～三萬差異，頂多差個三～五萬。

換言之，「都市好區位」的代價要遠比「鄰里好區位」高出許多！自住者為了居住生活，應首重鄰里好區位；而投資者為了增值，較看重的是都市好區位。

就消費自住者而言，每個家庭因為成員工作與就學的地點不同，每個家庭對「好區位」的認知與需求應該也有所不同，例如我在政大教書，文山區應該比大安區的區位要好；然而就投資者而言，一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。

換言之，消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同，消費者應重視「心中之尺」的個人需求，而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。

不妨「逆向選擇」，找出個人好區位

另外，區位條件也常被房地產業者用來大做文章，宣稱個案附近未來將會有捷運、公園、大賣場、都市計畫道路開通、甚至大型公共建設等開發願景等，未來區位發展有無窮潛力。

典型的是重劃區或新市鎮的區位優勢，這些「未來區位」應是偏向投資者「期待未來」的需求。而這和「現在區位」，如成熟社區鄰里或都市更新的區位環境，偏向自住者「活在當下」的生活需求，有所差異。換言之，未來的好區位未必是現在的好區位。

區位好壞條件的另一重要因素是交通設施的可及性，尤其都會地區重視大眾運輸系統的便利性，特別是捷運站的遠近距離，這對房價產生相當影響。根據實價登錄資料，鄰近市區的永春捷運站，聯開宅每坪單價要超過一百三十萬，而後二站的昆陽站，步行五分鐘距離的公寓每坪單價只要五十萬，如此房價差距是否值得？值得購屋者審慎評估「好區位」所要付出的代價。

由於區位對房價的影響很大，因此所謂「好區位」必須考慮到CP值（性價比）的高低，我認為，高CP值好區位的基本原則就是中庸之道—不要太近也不要太遠。從都市大區位來看，即是第二圈的蛋白區，這可避免第一圈蛋黃區的過度昂貴，也可降低第三圈蛋殼區的過度偏遠；若從鄰里小區位來看，即是大馬路後面的「第一巷」，捷運、公園、學校、便利商店等走路五～十分鐘的距離，如此可以避免相鄰太近造成相關鄰里設施的吵雜混亂，干擾居住的寧適性，同時也不會因為走路太遠造成鄰里設施使用的不方便。尤其若是購屋是以「居住為主，投資為輔」為目的，「中庸之道」的區位原則，應該可以做為房地產「好區位」的判斷依據。

這次受到新冠疫情的影響，許多人被迫居家視訊上班上課，乃至網路購物訂餐食，開啟了遠距工作生活的新體驗。隨著高科技網路的快速發展，未來工作機會與購物生活未必要聚集在市中心，傳統房地產的區位重要性將受到挑戰。

若再加上未來更重視居住生活品質，都市大區位的重要性可能逐漸降低，鄰里小區位的重要性將逐漸提高，區位好壞的轉變乃至房價的變化，值得未來進一步觀察。

當然，每個人不必要追隨市場的好區位，尤其要審慎選擇都市大區位，避免造成個人的過度負擔。若能「逆向選擇」，找到個人心中的好區位而非市場的好區位，重視鄰里小區位，才能成為房地產居住的真正贏家。

【書籍資訊】
《住房自由的人生》

出版日期：2020.07.22