蔡榮根博士在《尋找安全的家》中深入探討了困擾許多人的房屋漏水問題。文中詳細說明了壁癌的成因及處理方式，如何自行初步判斷漏水情況，並提供了抓漏和止漏工程的費用計算方法。最後，博士總結了打造安全居家的四大要點。由於這類工程難以一次性解決，建議大家選擇口碑良好、經驗豐富，且願意提供較長保固期的專業廠商來執行施工。
惱人的房屋漏水和壁癌
根據內政部不動產資訊平臺統計，各季房地產買賣糾紛原因中，房屋漏水問題都是高居第一名。有些屋主或投資客會在中古屋出售之前，先加以簡單裝潢及油漆，隱蔽原有的漏水現象或壁癌，爭取較好的賣相。除非屋主蓄意隱瞞，在仲介業者提供的不動產說明書上勾選未漏水，否則購屋者在交屋後，很難循消費者申訴或訴訟手段解約，或要求原屋主負擔修繕費用。
建議大家在選購中古屋時，盡量不要選擇以重新裝潢為訴求的房子，老舊中古屋多少會有裂縫或滲水等瑕疵必須修繕，購屋者可藉此要求屋主折讓屋款。此外，最好先自行評估這些瑕疵是否有修復的可能，再行下訂。
造成房屋漏水的原因很多，主要可歸納為房屋施工瑕疵和內部管線漏水兩大類。常見的房屋施工瑕疵造成的漏水問題，有鋁門窗框四周漏水、冷氣窗上方蓋板周圍漏水、牆角樓層接縫漏水（尤其是有外露梁的室內踢腳部位）、陽臺及花臺內側漏水等。
此外，外牆在地震過後產生裂縫、外牆或樓板混凝土強度不足導致結構體內孔隙多、混凝土未灌實留下蜂窩部位等，也是漏水的原因。老舊加強磚造房屋的外牆為紅磚所砌造，紅磚吸水性較大，再加上磚縫可能未用水泥砂漿填實，導致這類房屋漏水非常普遍。
要徹底解決外牆漏水問題，必須從牆外重新做好防水，但集合住宅的外牆防水修繕除了必須從室外搭架外，還必須拆除原有面磚或石材鋪面，重做防水層再復原，所費不貲，在現實上很難付諸實施。建議大家在選購中古屋時，最好先查看漏水和壁癌位置是全面性的，或只是局部。若是局部的問題，才有可能從室內尋求解決方法。
從室內修復漏水問題，一般是採壓力灌注法，將不收縮的親水性發泡樹脂或環氧樹脂灌入裂縫內填補，即坊間所謂的「打針工法」。由於裂縫修復後，遇地震時仍可能再開裂，所以選用的填縫材不宜是容易斷裂的剛性材料。此外，各種樹脂也有老化問題，僅從室內施工難以一勞永逸，大家最好找有口碑、較多實績，並願意提供較長期限保固責任的專業廠商來施工。
壁癌的成因和處理
牆壁漏水常會伴隨著室內產生「壁癌」。鋼筋混凝土牆或水泥漿砌磚牆受水侵蝕後，水泥水化物中的鈣離子與水反應，形成可溶於水的氫氧化鈣 Ca(OH)2 並滲出混凝土表面，與空氣中的二氧化碳 CO2 作用，生成碳酸鈣 CaCO3，並在水分蒸發後析出白色碳酸鈣結晶鹽類，附著於牆上，這種現象即所謂的「白華」，由於難以根治，所以俗稱「壁癌」。
壁癌不僅損害牆壁，破壞室內裝修，而且發生壁癌的牆面潮濕，又附著許多毛狀結晶物，非常適合黴菌大量繁殖。這些黴菌隨著空氣飄散到家中各處，影響人體的肺、呼吸道、支氣管及皮膚健康。先進國家對壁癌零容忍，視為重大的健康威脅。
壁癌最常發生的位置是外牆，以及浴廁磚砌隔間牆的外側。想根絕壁癌問題，只有從受水淋的一側將水完全堵死，讓水不再侵入壁體內，方能見效。如果是自家室內浴廁隔間牆外側出現壁癌，建議先敲除浴廁內磁磚及地磚，重做防水層再重貼磁磚及地磚，然後再處理牆外側的壁癌問題。
至於外牆的壁癌問題，要從室外重做防水修繕，但難度很高；若無法從牆外側堵水，則退而求其次從室內施作。臺灣營建防水技術協進會建議，可先磨除壁癌面的水泥漆或壁紙，若水泥砂漿粉刷層已嚴重劣化，則需全面打除至紅磚面，重做一次粗胚粉刷。接著，以矽酸質系的防水材分兩次塗刷，由於矽酸質防水材中含有活性矽，滲入牆內後，可搶先與鈣離子發生反應，生成樹枝狀結晶體，填充於混凝土或磚牆內的孔隙及裂縫中，達到內部阻水的效果。之後，於防水層上再做一次水泥砂漿粉刷層。
由於工序繁複，建議委請專業廠商施工。若壁癌範圍不大且輕微，則可試著自行購買市售的防壁癌漆，依說明書上程序自行處理塗刷，觀其後效。
天花板漏水，不必兩敗俱傷
大樓或公寓屋內天花板漏水，往往造成樓上樓下鄰居糾紛，甚至對簿公堂。老舊房屋浴室及陽臺地面防水層老化，或埋設於天花板內的水管破裂，都可能造成樓下鄰居天花板漏水。有些住戶對於樓下天花板漏水問題，擺出事不關己的態度，逼得樓下鄰居不得不訴諸公堂，若訴訟結果樓下鄰居勝訴，樓上住戶除了必須雇工修繕外，還必須負擔訴訟費，以及樓下鄰居對鑑定費、律師費和屋內損壞的裝潢、家具費用等的求償，這些費用相加起來，往往數倍於處理漏水問題的修繕費。
例如結構技師公會曾經受理一件法院鑑定案，處理 3 、4 樓間天花板的漏水糾紛，光鑑定費及檢測費即高達 11 萬 3000 元，鑑定結果為四樓的熱水給水管漏水，需由四樓住戶負責修繕，但修繕費僅需 5 萬 4000 餘元。由此可見，遭遇漏水，以同理心與鄰居共同尋找原因和協商解決之道，才是正確的做法。
民眾若發現家裡天花板漏水，也不必先入為主，認為一定是樓上鄰居的責任，埋設於柱內的雨水排水管、大樓公共管道內的管路破裂或堵塞，也可能是源頭。建議先記錄漏水開始發生的時間，逐日描述漏水狀況並拍照或錄影，這有助抓漏時找到漏水源頭，然後與樓上鄰居溝通，找師傅入內勘查及抓漏。樓上住戶也不要拒絕樓下鄰居入內勘查及抓漏，以免將來付出更大的代價。
抓漏結果若確認樓上住戶有責任，依據《公寓大廈管理條例》規定，有各種不同狀況的處理及修繕費用分擔比例。例如，5 樓住戶天花板滲水，經調查是 5、6 樓之間的管線出問題，修繕費應由 5、6 樓住戶一起分擔。如果漏水原因來自牆壁內的管線，則修繕費由牆壁兩側的鄰居共同分擔。但如果漏水不是因管線自然老化、鬆脫所造成，可歸咎於某一戶鄰居，例如因裝潢、排水孔堵塞不清理，或住戶專用管線漏水等，就應該由造成問題的住戶單獨負責。
俗話說：「醫生驚治嗽，土水師傅驚抓漏。」常可見找了師傅來抓漏修繕，結果還是漏。對於常見的管線破損或防水層失效漏水，建議可依下列步驟自行初步檢測，再找專業的抓漏師傅來處理。
1. 先觀察漏水是持續性還是間歇性：若是24小時持續漏水，一般是冷熱水管這類給水管漏水，因為管內一直有水。若是間歇性漏水，則可能是排水管、糞管或地板防水層破裂。
2. 判斷是熱水管或冷水管漏水：先將熱水器的進水閥關閉，打開熱水龍頭將水漏光，觀察一個晚上有沒有漏水，如果漏的速度變慢或沒漏，就可確認是熱水管漏水。如果還是持續漏水，到頂樓從水表總開關關水，若關掉後不漏，就是冷水管漏水。
3. 如果有人洗澡時才漏水：可能是排水管或地板防水層破裂。針對排水管是否漏水的測試，可分別在浴室馬桶、面盆、浴缸及地板排水孔持續注入添加顏料的水約30分鐘，觀察有顏色的水是否滲漏至漏水處。此方法也可用來測試廚房洗槽的排水管是否漏水。
4. 測試是否因浴室地板防水層破裂而漏水：可用膠帶把地板排水口封死，將浴室地板放滿水至門檻後進行觀察，如果漏水狀況更嚴重，那就是地板防水層破裂。若是屋頂在下雨天時才漏水，也可用同樣方法進行測試。
以上只是初步找出漏水的可能原因。自行初步測試之後，再找廠商來抓漏，可以避免抓漏廠商誤判，愈抓愈漏，花了錢卻解決不了問題。
不管是冷熱給水管或排水管漏水，還必須找到水管破裂或接頭鬆脫的地方，這有賴專業廠商借助儀器來檢測。一旦找到漏水的源頭，可將暗管改為明管，或鑿除樓板、牆壁，將破損處加以修復，最能確保補漏成效。若不願意採用上述方式，有些專業廠商提供「用加壓方式在管線漏水處灌注水性樹脂的補漏工法」，可慎選有經驗、實績，又願意提供較長保固期限的廠商，試試看成效。
若測試結果是浴室地板防水層的問題，敲除地磚重做防水層再復原，是徹底解決問題的方法。若浴室空間過大，改採乾溼分離方式，做好淋浴間或浴缸的排水系統，或許可避免敲除地磚重做防水層的補漏方式。
抓漏止漏工程費用多少才合理？
一般抓漏止漏工程難以做單價分析。臺灣營建防水技術協進會提供了一個較易為一般消費者了解的計價方式：含工帶料為業者工資的２至４倍。
舉例來說，業者為你家的抓漏止漏工程預計施工 2 天，每天出工 2 人，則總共出工數為 4 人工。以現在技術工的工資為每人工3500 元計算，則該工程的合理費用在 2 萬 8000 元至 5 萬 6000 元之間。
業者工資2倍：3,500 × 4 × 2 = 28,000 元
業者工資4倍：3,500 × 4 × 4 = 56,000 元
地下室外牆漏水如何根治？
都會區建案大多以連續壁做為開挖施工時的擋土措施，和完工後地下室的外牆。連續壁是沿著地下室周圍一片片施工後，相連接而成的鋼筋混凝土壁體，因此稱為連續壁。施工時沿著開挖範圍四周，從地表往下挖掘深槽溝，灌注穩定液以防止槽溝兩側土壤坍塌，再放置鋼筋籠並澆灌混凝土。
由於連續壁不同施工單元間有接縫，日後地下連續壁外土壤中的地下水，很容易沿著接縫滲入地下室。而且混凝土是在穩定液中澆灌，品質控制不易，經常發生包泥、塌孔等缺失，使得混凝土壁體水密性不佳。這些原因都使得地下室外牆漏水成為普遍的現象。
國外一般只將連續壁當作地下室開挖的臨時擋土措施，並不做為永久外牆，因此會在連續壁內側再築一道鋼筋混凝土結構牆，稱為「複壁」。連續壁若漏水，可經由連續壁與複壁間的截水溝引導排放。國內建案為了停車位，對於地下室內的空間錙銖必較，因此直接將連續壁做為永久外牆，內側不再施建一層複壁，導致地下室外牆（連續壁）漏水常成為困擾大樓住戶的問題。
若地下室外的土壤地下水位高，連續壁漏水很難根治，若室內空間允許，施建一層複壁以截水溝引導排放，才能徹底解決問題，否則只能反覆進行止漏工程，減少漏水率。
止漏對策一般可先灌注發泡樹脂或急結水泥止漏，再於壁面塗布矽酸質防水劑，藉著矽酸質防水劑中的活性矽滲入連續壁內，搶先與混凝土中的鈣離子發生反應，生成樹枝狀結晶體，填充於連續壁內的孔隙及裂縫中，達到內部阻水、減少漏水量的效果。
安全宅要點
1. 房屋漏水問題高居買賣糾紛第一名：老屋多少會有裂縫或滲水等瑕疵，購屋時最好避免裝潢屋，並且先評估是否可能自行修復。
2. 外牆漏水問題要徹底解決，必須從牆外重新做好防水：想根絕壁癌問題，必須從受水淋的一側將水完全堵死。局部的漏水和壁癌問題，才有可能從室內尋求解決方法。
3. 天花板漏水不一定是樓上的責任：雨水排水管、大樓公共管道內的管路破裂或堵塞，也可能是漏水源頭。建議先記錄、拍照或錄影，然後與樓上鄰居溝通，找師傅抓漏。
4. 漏水訴訟費用往往比漏水修繕更昂貴：天花板漏水問題導致訴訟時，若樓下鄰居勝訴，樓上住戶除了必須雇工修繕外，還必須負擔鑑定費、訴訟費及樓下鄰居的求償，這些費用相加起來往往數倍於處理漏水問題的修繕費。
