房貸真的是負債嗎？一般人與有錢人的最大差距：別讓頭期款掏空資產，用「最低成本資金」打造雙引擎複利

台灣財富階梯：第三階 

門檻：淨資產介於100 萬元至1,000 萬元 

第三階是不少人卡關的地方，從家庭財富統計可以看出，要累積到1,000 萬元淨資產並不容易。根據行政院主計總處公布的110 年（2021 年）「家庭財富分配統計」數據顯示，台灣全部家庭（家戶）的淨資產中位數為894 萬元新台幣。這已經是以「家戶」為單位，也難以突破1,000 萬元。 

為什麼？ 

買房成為最重要負擔——台灣的「房價所得比」在全世界各國相比，顯著偏高。若要買到兩房含一個車位的自住宅，普遍超過新台幣1,000 萬元。因此，就算夫妻兩人合力存款，一年存50 萬元，辛苦工作二十年存下1,000 萬元，也僅能負擔一間自住宅。終其一生，根本沒有多餘的資金可以投資。 

倘若父母有留一間房子給你自住，那麼這間房子等於直接把你「保送」進第四階（淨資產1,000 萬元以上）。然而就算真的這麼幸運，我也希望你可以認真學習第三階的理財方法，可以幫助你加速從1,000 萬元累積到2,000 萬元。 

先租房、再買房 

以下的討論都是「沒有繼承上一代房產」的狀況，也就是必須靠自己買房。 

當你存到第一桶金，從財富第二階跨入第三階初期，要將100 萬元成長到300 萬元，都還可以沿用第二階的方法：本業複利＋投資複利，雙引擎同時運轉。 

假設每年可以存下30 萬元，加上原本100 萬元以每年8% 至10% 增值，平均四到五年可以累積達到300 萬元。也就是踏入職場後的八到十年之間，那時候年紀大約是三十出頭，有可能要面對結婚、生孩子的財務需求。 

要留意，此時如果用300 萬元當作買房頭期款，你的投資本金就會瞬間歸零，同時背負房貸。倘若以每月4 萬元至5 萬元的本利攤還房貸，你每月收入將全數用盡，也就根本無法再進行其他投資。 

因此，我會建議維持定期定額投資股票型基金方式，繼續累積資產，達到500 萬元以上，再考慮買房。在那之前，先以租房子來度過過渡期。 

為什麼是以500 萬元當界線？因為頭期款至少需要房價的兩成，倘若購買1,000 萬元的房子，用掉200 萬元之後還有300 萬元可以繼續持有股票型資產。 

房貸是最低成本的長期資金來源 

如果已經結婚、生小孩，那麼也就必須考慮買房。不僅可以提高安定感，也會更努力工作來繳付房貸，等於是強迫儲蓄。I 人非常需要安定感，有了屬於自己的房子，對於內心的平靜、家庭的和諧，幫助都非常大。 

一旦決定買房，一定要善用政府提供的優惠房貸專案。這種超優惠條件一生只能使用一次，因此若用來買小套房或只貸很少金額就太可惜了。 

台灣行政院在2023 年8 月1 日開始實施「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱「新青安」），針對「首購族」提供極佳的貸款條件及利率優惠，只要名下無自用住宅，且未曾使用過首購專案即可申請。貸款額度最高1,000萬元，年限最長可四十年、寬限期五年，前三年機動利率低於2%——這是一般民眾能從銀行借到長期資金的最低成本。 

股票型資產長期複利報酬率有8% 至10%，而「首購族」房貸利率低於2%，這麼大的差距你若不善用，就很難擁有股權，藉此翻身到淨資產千萬以上等級。 

當然，有些人主張長期租房、不要買房，這沒有一定好壞對錯。如果你的工作地點常常更換，甚至沒有特定工作地點（例如接案工作者，或接受人力派遣），確實可以考慮年輕的時候租屋就好。但是，若從一生整體財務觀點來看，買房有不少優勢！ 

一定要善用房貸的寬限期。一般的房貸通常有三年寬限期，而「新青安」則有五年寬限期，期間只需要支付房貸利息，而暫時還不需要償還本金。 

假設以1,000 萬元房貸、三十年期、利率2% 計算（為方便計算），寬限期內平均每月僅需支付16,667 元；寬限期結束後，則每月本利攤還的金額會需要4 萬多元，對於一個上班族的薪水來說，負擔是相當重的。 

雖然政府僅提供每個人一生一次的首購房貸優惠，然而，一般的房貸也都有三年寬限期。倘若你購買第一間房子，之後換屋，重新做房貸，還是會有三年寬限期（只是利率沒有首購族的優惠）。 

無論你換幾次房、進行幾次的房貸，都要善用寬限期。因為一般的房貸利率普遍都在3% 以下，許多從財富第三階晉級到第四階的人，都是善用了房貸取得便宜的資金，無論用來投資房地產或股票型資產，長期報酬率都遠高過了3%的資金成本。 

處於財富第三階的人，不一定會持有房地產，有的話通常也只是一間自住房。然而，處於財富第四階的人，持有「資產總額」遠比第三階的人高出好幾倍（有不少的資產是透過房貸取得資金來持有），而其中「槓桿」是關鍵，這一點我們後面會再詳談。